Полша залага на 15-минутни градски квартали

Новото поколение градски проекти в Полша се отдалечава от модела на самостоятелната офисна или жилищна сграда и се насочва към цели квартали със смесени функции. В тях жилища, работни места, услуги и зелени площи се планират като една градска среда, а не като отделни имотни сегменти.

„Успешните градски проекти не могат да бъдат просто сбор от различни функции. Те трябва да отразяват характера на мястото, неговото обкръжение и нуждите на местната общност“, казва Рафал Мазурчак, главен оперативен директор на Echo Investment Group, цитиран от Property Forum.

Towarowa22 превръща бивш терен в нова част на Варшава

Най-ясният пример е Towarowa22 в централната част на Варшава. Проектът се разгръща върху 6,5 хектара и има амбицията да създаде нов градски квартал, а не просто поредния комплекс от сгради. В него ще бъдат съчетани офиси, жилища, услуги и публични пространства.

Важна част от концепцията е запазването на павилиона на бившия Dom Słowa Polskiego, който се интегрира в новата градска структура. В центъра на проекта е планиран публично достъпен парк. AFI Office House вече работи и е изцяло отдаден под наем, AFI Tower е в строеж, а PwC е наело около 20 000 кв. м в сградата. В проекта се изграждат и жилищата M7 от Archicom Collection.

Според Мазурчак хибридната работа не е намалила значението на офисите, а е повишила изискванията към тях. Наемателите търсят добра локация, обществен транспорт, услуги, комфорт, технологии и пространства, които подпомагат съвместната работа. В тази логика централните райони имат предимство, защото предлагат достъп до повече функции на пешеходно разстояние.

България възприема модела, но поетапно

В България проектите със смесено предназначение също се утвърждават, но пазарът все още е по-фрагментиран и мащабът обикновено е по-малък. Според консултантската компания Colliers, през първата половина на 2026 г. в София е напреднало строителството на Holiday Park Vitosha, Estrea Park в квартал „Хаджи Димитър“ и Outlet Village Sofia, част от XOPark Sofia. През същия период е започнало строителството и на Estrea Park в квартал „Надежда“.

Разликата спрямо варшавския модел е, че българските примери засега са по-често ориентирани към търговията и обслужването, докато Towarowa22 комбинира жилища, офиси, зелени площи и градска памет в един цялостен квартал. В София осемте водещи търговски центъра разполагат с над 358 300 кв. м площи, а петте действащи търговски парка предлагат 123 000 кв. м.

Офисният сегмент показва защо качеството на средата става все по-важно. По данни на Cushman & Wakefield Forton офисният фонд в София е 2,349 млн. кв.м в края на март 2026 г., а свободните площи са 278 000 кв.м, или 11,8%. В централната бизнес зона вакантността е 5,3%, което е значително под нивото в периферните райони.

CBRE отчита над 1,9 млн. кв.м спекулативен офисен фонд в София и очаква над 128 000 кв.м нови площи да бъдат завършени до края на 2026 г. Разликата в отчетените обеми спрямо Cushman & Wakefield Forton е свързана с различията в методологиите и обхвата на данните.

По-малък пазар, но сходна посока

Българският пазар има и по-слаб жилищен импулс. Националният статистически институт отчита спад от 18,1% на годишна основа в броя на покупките на жилища през второто тримесечие на 2026 г., като сделките с нови жилища са намалели с 15,4%. Това поставя по-високи изисквания към проектите и увеличава значението на локацията, услугите и реалната функционалност на средата.

Сравнението показва обща посока, но различна степен на развитие. В Полша големите инвеститори вече превръщат бивши индустриални и централни терени в квартали, активни през целия ден. В България смесеното предназначение набира скорост най-вече чрез търговски паркове, жилищни комплекси и офисни сгради с услуги. Следващата стъпка ще бъде тези функции да се планират като свързана градска среда с достъпни публични пространства, а не просто като съседни сгради.

Подробна статистика за средните цени на имоти в България по градове и квартали може да видите в imot.bg